2021年民宿用地政策是什么？

最后是点状供地，这是乡村振兴中重点提到的土地获取方式。核心是按建筑物占地面积点状供地，建多少转多少，灵活使用。它将项目分为永久性建设用地和生态保留用地，其余部分可按租赁等方式供项目使用。这种模式用地效率高，但对接盘方的运营能力要求较高，需慎重考虑。

第五种来源是国有未利用土地和集体四荒地，如荒山、荒沟、荒丘、荒滩等。目前政策鼓励和支持将未利用地用于乡村旅游，可以通过承包、租赁或拍卖取得使用权。建设模式可以参考农村集体经营性建设用地或普通农用地的方式，打造休闲农业配套或民宿酒店。

首先是集体经营性建设用地，这种地有生产经营性质，符合规划和用途管制时，能进城市建设用地市场，享有和国有土地同等的权利。投资者可以通过直接投资、招商引资或者与村集体联营联建的方式介入，虽然法律保障稍弱，可能存在信用风险，但也是条路。

民宿作为经营性项目，按理说该用经营性用地，但在现行土地划分下还是有变通空间的。在乡村做民宿，原则上依托现有民房或公房改造就行。不过如果是野奢类的民宿，也可以考虑另起炉灶去开发，但这就要看手头有哪些地适合搞建设或者临建了。

第六类是一般耕地、果园等其他来源用地，主要用于种植农作物。虽然不能建永久性建筑，但保护程度比基本农田低，可以用来做民宿的景观、养殖、停车场等配套项目。甚至可以用产业园、办公用房、管理人员宿舍、科研仓储用房的名义进行建设。

第三类涉及普通农用地，比如耕地、林地、牧草地等。通过流转或承租获得经营权后，可以在不改变周边环境、不硬化地面的条件下，采用木屋、树屋、房车、帐篷等临时建筑形式进行建设。但这方面的政策还不够明晰，持续性难以保证，存在一定不确定性。

第四种常见模式是利用空心村、农户自有住宅、闲置民房及宅基地。这几乎是经营民宿的通用做法，国家政策并未禁止。可以通过租用农户住宅改建或联建，像北京山里寒舍、杭州法云古村都是例子。关键是要与本地村小组或村集体合作，以规避风险，虽然交易对手复杂些。

第二类是乡村闲置的公共公益设施用地，比如旧学校、祠堂、老旧厂房等。这些地往往权属单一，合法合规性有保障，而且自带历史风味，很适合改造成艺术风格的民宿或民宿集群。不过缺点是改造成本高，体量可能较大，还涉及员工安置，对资金要求高。